2019年12月12日，中央经济工作会议在北京举行。
作为2019年最后一场高级别会议，主要内容是总结2019年经济工作，分析当前经济形势，部署2020年经济工作。这次会议中，关于经济趋势和房地产，我们不能错过这三点。
01 关于经济形势
经济下行压力加大、工作重点次序变化。
会议强调：我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，结构性、体制性、周期性问题相互交织，“三期叠加”影响持续深化，经济下行压力加大。当前世界经济增长持续放缓，仍处在国际金融危机后的深度调整期，世界大变局加速演变的特征更趋明显，全球动荡源和风险点显著增多。我们要做好工作预案。
经济下行压力加大，是对国民经济形势的基本判断，同时会议也提到“全党全国坚定信心、同心同德，一定能战胜各种风险挑战。”
除了国内经济，还提到“世界经济增长持续放缓”、“全球动荡源和风险点显著增多”。全球经济发展的大环境不容乐观。
从2019年四季度以来，全球有多国发生游行示威或骚乱事件，起因很微小，包括“取消燃油的价格补贴”，“涨3毛地铁票价”等。但是，主要原因指向——经济增速下滑时，分配不公和贫富差距。
这次会议通稿中，对明年的重点工作“三大攻坚战”提法与今年的不同。从“防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治”转变为“脱贫攻坚、污染防治、金融体系总体健康。”
这充分说明，过去一年我国“防范化解重大风险”工作成果卓著，在来年金融工作中，“具备化解各类风险的能力”、“ 要保持宏观杠杆率基本稳定”。
所以，明年房企融资应该会稍微宽松一点。
02 关于房地产趋势
2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，也是实现第一个百年奋斗目标之年，房地产导向主要是住房保障，“房住不炒”稳定健康发展。
要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
这里提到“保障住房、存量住房改造、老旧小区改造、租赁住房”四大类，充分表明政府保障住有所居和提升居民居住幸福感的决心。通过此次会议，我们可以看到老旧小区改造的市场机遇。
据报道，我国需综合改造的老旧小区投资总额可以高达四万亿元，如改造期为五年，每一年可以新增投资约8000亿元以上。在住房保障和存量改造升级同时，也按住了炒房投资需求。
“房住不炒”一锤定音，“全面落实因城施策”给了地方楼市可以调节市场弹性空间。
当前的房地产市场基调和2018年差别不大。去年也是“因城施策，房住不炒”，也有城市“取消限价政策一日游”，在松绑的边缘疯狂试探，却未迎来大范围调控放松。
总之，“稳”就对了。
03 关于土地财政
“要改革土地计划管理方式，深化财税体制改革。”这个文件中，很容易被大家忽视的就是——土地！
这短短一句话，有分析人士认为：“这意味着中央将推出措施，推进央地收入划分改革，特别是改革地方‘土地财政’。”
土地是财富之母，政府拍卖土地作为收入，开发商抢地哄抬地价，最终反映到高房价上，购房者为之买单。
土地财政是全国绝大多数地方政府主要财政收入来源。依赖房地产开发投资来获得财政收入，占比基本都在50%以上。导致产生地方经济过度依赖房地产的不良现象。
中央和地方的收入划分改革，已经在进行中，意味着地方政府的财政收入来源可以更开阔，从而实现去土地财政化。
具体措施有：
今年10月，国务院印发《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，提出了三个方面的政策措施：保持增值税央地“五五分享”比例稳定，完善增值税留抵退税分担机制，后移消费税征收环节并稳步下划地方。
2019年12月3日，财政部、国家税务总局发布《中华人民共和国消费税法（征求意见稿）》，征收环节后移、中央与地方收入划分等消费税改革内容在《征求意见稿》中均得到体现。
这个措施的目的只有一个——给地方财政收入开源！补充地方税源，健全地方税系，以建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央与地方财政关系。
当地方政府摆脱土地财政依赖，也是从源头上控制住了房价，真正实现了房住不炒。
比如长沙，作为万亿GDP省会城市，房价1万/平出头。充分说明没有土地财政，经济一样能充满活力。房价低，居民生活也会更有获得感。
告别“土地财政”后，一个房住不炒时代真正来临。
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